Brisanje objekta iz katastra: Kada, kako i šta je potrebno

Brisanje objekta iz katastra vrši se kada objekat prestane fizički da postoji ili kada prestane da ispunjava uslove za upis. Najčešći razlozi su:

• Rušenje objekta od strane vlasnika ili investitora
• Rušenje po nalogu građevinske inspekcije ili tužilaštva
• Elementarna nepogoda — poplava, požar, klizište ili potres koji unište objekat
• Fizički nestanak objekta koji više nije u upotrebi
• Greška pri prvobitnom upisu — ako je objekat evidentiran, a nikada nije ni izgrađen

Brisanje nije opcija, već zakonska obaveza. Zakon o državnom premeru i katastru propisuje da je vlasnik dužan da prijavi promenu u roku od 30 dana od nastanka promene. Nepoštovanje ovog roka može se kazniti novčanom kaznom.

Zahtev za brisanje objekta iz katastra podnosi vlasnik objekta ili lice koje je upisano kao korisnik u katastarskim evidencijama. Podnošenje je moguće:

• Lično, u Službi za katastar nepokretnosti nadležnoj po mestu gde se nekretnina nalazi
• Putem punomoćnika (advokata ili drugog ovlašćenog lica), uz prilaganje overenog punomoćja
• Elektronski, putem eKatastar portala — ukoliko stranka ima kvalifikovani elektronski sertifikat

Kada se radi o naslednicima koji tek treba da se uknjižbe, postupak je nešto složeniji — najpre se mora završiti ostavinska rasprava, a potom upisati nasleđeno pravo, pa tek onda pokrenuti brisanje objekta ako je to predmet naslednog postupka.

Osnovni dokument bez kojeg postupak ne može biti pokrenut je geodetski elaborat o uklanjanju objekta, koji sačinjava ovlašćena geodetska organizacija. Osim elaborata, prilaže se i sledeća dokumentacija:

• Zahtev za brisanje objekta iz katastra (obrazac dostupan u Službi za katastar ili na sajtu RGZ)
• Geodetski elaborat o uklanjanju objekta, koji sačinjava licencirana geodetska firma
• Nalog za rušenje ili rešenje nadležnog organa (kada je rušenje izvršeno po odluci inspekcije ili suda)
• Dokaz o vlasništvu nad objektom — list nepokretnosti ili drugi odgovarajući dokument
• Lična karta podnosioca zahteva
• Dokaz o uplati administrativne takse

Procedura brisanja objekta iz katastra odvija se u nekoliko faza:

1. Angažovanje licencirane geodetske firme — geodet dolazi na teren i snima stanje parcele nakon rušenja. Proverite da li firma ima licencu RGZ-a.
2. Izrada geodetskog elaborata o uklanjanju objekta — geodet sačinjava elaborat koji opisuje stanje pre i posle rušenja.
3. Predaja elaborata na verifikaciju Službi za katastar — Služba proverava elaborat i potvrđuje ga (verifikuje).
4. Podnošenje zahteva za brisanje — uz verifikovani elaborat i ostalu dokumentaciju, zahtev se podnosi u Službi ili elektronski.
5. Donošenje rešenja — Služba donosi rešenje o brisanju objekta i o tome obaveštava sve upisane nosioce prava.
6. Brisanje iz katastra — objekat se briše iz katastra nepokretnosti i katastra vodova ako je tamo evidentiran.
7. Usklađivanje katastra parcele — parcela se vraća u stanje kao da objekat nikada nije evidentiran, ili se beleži kao slobodna građevinska parcela.

Celokupan postupak, od angažovanja geodeta do donošenja rešenja, obično traje od 30 do 60 dana, u zavisnosti od opterećenosti Službe i složenosti predmeta.

Troškovi brisanja objekta iz katastra podeljeni su na dva dela: honorar geodetske firme i administrativna taksa Republičkog geodetskog zavoda.

• Geodetski elaborat o uklanjanju objekta: između 30.000 i 80.000 dinara, zavisno od veličine objekta i lokacije
• Administrativna taksa RGZ za brisanje: prema važećem cenovniku RGZ, obično između 2.000 i 5.000 dinara
• Eventualni troškovi overe punomoćja kod notara ako šaljete zastupnika: oko 2.000–3.000 dinara

Posebna situacija nastaje kada treba brisati nelegalan objekat — onaj koji nikada nije imao građevinsku dozvolu niti je legalizovan. Ovde postoje dve mogućnosti:

Prva — objekat je evidentiran u katastru (što je moguće jer RGZ evidentira faktičko stanje, a ne nužno legalno). U tom slučaju postupak brisanja je isti kao za legalne objekte: elaborat, zahtev, rešenje.

Druga — objekat nikada nije bio upisan u katastar, ali postoji nalog za rušenje od strane inspekcije. RGZ tada samo beleži promenu — briše eventualne podatke o objektu koji je evidentiran bez upisa prava, ili konstatuje da je objekat uklonjen.

Ako je nelegalni objekat srušen, a vlasnik planira ponovnu izgradnju ili legalizaciju na istoj parceli, preporučuje se da se elaborat i brisanje urade pre pokretanja novog postupka, kako bi evidencija bila potpuno čista.

Ne. Nalog za rušenje koji izda inspekcija dostavlja se RGZ-u na znanje, ali brisanje nije automatsko. Vlasnik mora sam da pokrene postupak, podnese elaborat i zahtev. Sve dok to ne uradi, objekat ostaje evidentiran u katastru.

Hipoteka ne nestaje automatski brisanjem objekta. Ako postoji hipoteka, poverilac mora biti obavešten i mora biti pokrenut poseban postupak brisanja hipoteke. Brisanje objekta sa aktivnom hipotekom bez saglasnosti poverioca nije moguće.

Od angažovanja geodetske firme do pravosnažnog rešenja o brisanju, postupak obično traje 30 do 60 dana. Verifikacija elaborata traje 8 do 15 radnih dana, a Služba za katastar ima rok od 30 radnih dana za donošenje rešenja po podnetom zahtevu.

Formalnopravno, prodaja je moguća, ali je otežana. Kupac preuzima i obavezu brisanja ruševine, što može biti prepreka pri dobijanju kredita ili novih dozvola. Preporučuje se da se brisanje završi pre prodaje kako bi promet bio nesmetan.