Hipotekarni kredit i hipoteka: šta je i kako se upisuje u katastar

Hipoteka (lat. hypotheca) je stvarno pravo na tuđoj nepokretnosti koje poveriocu daje pravo da se naplati iz vrednosti te nepokretnosti ako dužnik ne ispuni svoju obavezu. Za razliku od zaloge na pokretnoj stvari (automobile, opremi), hipoteka se uvek odnosi na nepokretnost — stan, kuću, poslovni prostor ili parcelu.

Hipoteka je terét — ograničenje prava vlasnika — koje se upisuje u C list (teret list) nepokretnosti u katastru. Vlasnik zadržava pravo korišćenja i stanovanja u nekretnini, ali je ne može slobodno prodati bez saglasnosti banke, a banka ima pravo prinudne prodaje ako kredit ne bude vraćen.

Hipotekarni kredit je dugoročni bankarski kredit čije je obezbeđenje hipoteka na nekretnini. U praksi, to znači da banka odobrava kredit za kupovinu stana ili kuće, ali se isplata vrši tek nakon što se u katastru upiše hipoteka u korist banke na kupljenom objektu. Rok otplate hipotekarnih kredita u Srbiji je najčešće od 10 do 30 godina.

Hipotekarni kredit se razlikuje od stambenog kredita koji nije osiguran hipotekom (što je retko i skuplje). Zbog hipoteke kao zaloga, banke hipotekarne kredite odobravaju po nižim kamatnim stopama nego neosigurane potrošačke kredite, jer rizik naplate imaju pokriven nepokretnom imovinom.

Upis hipoteke u katastar je formalni postupak kojim se zalog banke zvanično evidentira u javnoj evidenciji nepokretnosti. Bez upisa, hipoteka ne postoji kao stvarno pravo — poverilac nema zaštitu u slučaju prodaje ili stečaja.

Dokumentacija potrebna za upis hipoteke u katastar:

• Ugovor o hipoteci — overeni ugovor između vlasnika nepokretnosti (dužnika) i banke (poverioca), koji mora biti overen kod javnog beležnika
• Clausula intabulandi — izjava vlasnika nepokretnosti da pristaje na upis hipoteke u katastar; mora biti sastavni deo ugovora ili posebna overena izjava
• List nepokretnosti — ne stariji od 30 dana, koji potvrđuje da je vlasnik zaista vlasnik i da na nekretnini nema prethodnih tereta koji bi imali prednost
• Dokaz o identitetu — lična karta vlasnika i ovlašćenog zastupnika banke
• Zahtev za upis — popunjeni obrazac RGZ-a za upis stvarnog prava

U praksi, banka organizuje čitav postupak upisa hipoteke u katastru. Vlasnik potpisuje ugovor o hipoteci kod notara, notar dostavlja dokumentaciju katastru, a katastar upisuje hipoteku. Ovaj proces je standardizovan i traje od 3 do 10 radnih dana od dana overe.

Clausula intabulandi (lat. klauzula za upis) je izjava vlasnika nepokretnosti kojom on izričito pristaje na upis hipoteke u katastar u korist poverioca. Bez ove klauzule, upis hipoteke nije moguć jer katastar ne može upisati teret bez vlasnikove saglasnosti.

Clausula intabulandi mora biti sadržana u samom ugovoru o hipoteci ili u posebnoj javnobeležnički overenoj izjavi. U standardnim bankarskim ugovorima o hipoteci, ova klauzula je uvek deo teksta ugovora — vlasnik je potpisuje zajedno s ugovorom kod notara.

List nepokretnosti (LN) se deli na tri dela: A list sadrži podatke o parceli i objektu, B list sadrži podatke o vlasniku i vrsti prava vlasništva, a C list (teret list) sadrži sve terete i ograničenja na nekretnini.

U C listu se upisuju: hipoteke (zalog banke), zabrane otuđenja i opterećenja (npr. sudska zabrana prodaje), pravo plodouživanja, pravo zakupa u trajanju dužem od jedne godine, stvarna službenost i druge zabeležbe. Ako C list nije prazan — nekretnina ima terete. Pre svake kupovine stana ili kuće, obavezno proverite C list.

U C listu, hipoteka se vidi kao: naziv banke (poverilac), iznos potraživanja u EUR ili RSD, rok trajanja hipoteke i redni broj hipoteke (ako ih ima više). Hipoteka visokog reda (upisana ranije) ima prednost naplate pred kasnijim hipotekama.

Evo kako izgleda ceo postupak od odobrenja kredita do upisa hipoteke u katastar pri kupovini stana:

1. Banka odobrava kredit u principu (predugovor o kreditu) — na osnovu vaše kreditne sposobnosti, procene vrednosti nekretnine i dokumentacije o nekretnini
2. Potpisivanje predugovora o kupoprodaji sa prodavcem i plaćanje kapare
3. Procena tržišne vrednosti stana od strane bančinog procenitelja — banka finansira obično do 80% procenjene vrednosti
4. Kupoprodajni ugovor se overava kod javnog beležnika
5. Ugovor o hipoteci i clausula intabulandi se potpisuju i overavaju kod javnog beležnika — istog dana ili dan pre isplate kredita
6. Notar dostavlja dokumentaciju Službi za katastar radi upisa hipoteke
7. Katastar upisuje hipoteku u C list — banka dobija potvrdu
8. Banka isplaćuje iznos kredita prodavcu — po pravilu tek po upisu hipoteke

Da, ali uz saglasnost banke. Stan s upisanom hipotekom može se prodati na dva načina:

• Otplata kredita pre prodaje — vlasnik otplaćuje preostali iznos kredita (iz vlastitih sredstava ili avansa kupca), banka izdaje brisovnu dozvolu, hipoteka se briše, a potom se stan prodaje slobodan od tereta
• Prenos hipoteke na kupca — kupac preuzima ostatak kredita u banci (reprograms), uz novu procenu kreditne sposobnosti. Banka mora pristati na ovaj prenos. Ređe se koristi

Kupovina stana koji ima hipoteku bez bančine saglasnosti i bez prethodnog brisanja hipoteke je rizična — kupac postaje vlasnik nekretnine koja i dalje ima teret u korist banke prethodnog vlasnika, a banka ima pravo prinudne prodaje ako dug nije vraćen.

Pre odobrenja hipotekarnog kredita, banka uvek angažuje ovlašćenog procenitelja koji utvrđuje tržišnu vrednost nekretnine. Banka finansira do 80% procenjene vrednosti (LTV — Loan-to-Value ratio od 80%), a ostatak (20% i troškovi) kupac podmiruje iz vlastitih sredstava.

Procenjena vrednost može biti niža od dogovorene kupoprodajne cene — naročito za starije zgrade ili nekretnine u manjem gradu. U tom slučaju, banka finansira 80% procenjene (niže) vrednosti, a kupac mora pokriti razliku. Zato je bitno unapred proveriti realnu tržišnu vrednost nekretnine pre potpisivanja predugovora.

Kada otplatite kredit u celosti, hipoteka se ne briše automatski iz katastra. Morate je aktivno brisati: banka najpre izdaje brisovnu dozvolu (dozvolu za brisanje hipoteke iz katastra), a potom vi ili vaš punomoćnik podnosite zahtev za brisanje Službi za katastar. Tek po brisanju, C list je prazan i nekretnina je slobodna od tereta.

Evo odgovora na pitanja koja se najčešće postavljaju o hipoteci i hipotekarnim kreditima u Srbiji.

Da. Vlasnik može upisati više hipoteka na istoj nekretnini — u korist iste ili različitih banaka. Hipoteke se rangiraju po redosledu upisa: hipoteka prvog reda (upisana pre svih) ima prednost naplate. Banka koja odobrava kredit uz hipoteku drugog ili trećeg reda nosi veći rizik, pa i kamatna stopa može biti viša. U praksi, banke retko odobravaju hipotekarni kredit na nekretnini koja već ima hipoteku visokog iznosa u korist druge banke.

Zabrana otuđenja i opterećenja je teret koji se, pored hipoteke, upisuje u C list i zabranjuje vlasniku da proda nekretninu ili na njoj upiše novu hipoteku bez saglasnosti imaoca zabrane. Banke je redovno upisuju uz hipoteku kao dodatni mehanizam zaštite. Zabrana ostaje u C listu sve dok hipoteka nije brisana. Na portalu eKatastar, zabranu vidite kao poseban red u C listu, ispod ili uz hipoteku.

Ne mora biti identičan, a u praksi često nije. Banke hipoteku upisuju na iznos nešto viši od iznosa kredita — obično za 10 do 20% više, kako bi u iznos bile uključene i kamate, troškovi postupka naplate i eventualne penale. Visina hipoteke u C listu je gornja granica potraživanja koju banka može naplatiti iz te nekretnine — ali stvarni dug je iznos koji je ostao na kreditnom kontu.