Šta je držalac nepokretnosti i koja su njegova prava?

Držalac nepokretnosti je lice koje vrši faktičku vlast nad nepokretnosti — tj. lice koje nepokretnost stvarno drži, koristi ili njome upravlja, bez obzira na to da li je formalni vlasnik u katastru.

Pravna osnova za pojam državine u Srbiji nalazi se u Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa. Prema tom zakonu, državina je faktička vlast lica nad stvari. Nije neophodno da postoji pravni osnov (ugovor, nasledno pravo) — dovoljno je da lice stvarno drži i koristi nepokretnost.

Ovo je najvažnija distinkcija: vlasnik nepokretnosti je lice upisano u katastar nepokretnosti kao titular prava svojine. Držalac je lice koje nepokretnost faktički koristi. Ova dva pojma mogu se — ali ne moraju — poklapati kod iste osobe.

• Vlasnik bez državine: Kupac je uplatio cenu i potpisan je ugovor, ali se prodavac još nije iselio. Kupac je vlasnik, prodavac je još uvek držalac.
• Držalac bez vlasništva: Zakupac, korisnik tuđeg imanja, ili lice koje koristi parcelu po osnovu usmenog dogovora — svi su držaoci, ali nisu vlasnici.
• Vlasnik koji je i držalac: Najuobičajenija situacija — vlasnik koji stanuje u svom stanu ili obrađuje svoju njuvu je i vlasnik i držalac istovremeno.

Razlika postaje kritična u sudskim sporovima, pri upisu u katastar nepokretnosti i pri sticanju svojine po osnovu održaja.

Srpsko pravo razlikuje više vrsta državine, a od vrste zavise i prava koja držalac može ostvariti.

Neposredni držalac neposredno vrši faktičku vlast nad nepokretnosti — na primer, zakupac koji stanuje u stanu. Posredni držalac je onaj koji faktičku vlast vrši posredno, preko neposrednog držaoca — na primer, vlasnik koji je nepokretnost dao u zakup. Posredni držalac ima pravo da povrati nepokretnost od neposrednog držaoca, ali nema pravo zahtevati je od trećeg lica.

Savesni držalac je onaj koji opravdano veruje da ima pravo na nepokretnost — na primer, osoba koja je kupila nepokretnost od lica za koje je smatrala da je vlasnik. Savesnost se pretpostavlja: teret dokazivanja nesavesnosti je na onome ko tvrdi suprotno.

Nesavesni držalac je svestan da nema pravni osnov za državinu — na primer, lice koje zauzme tuđu parcelu znajući da je tuđa. Razlika je bitna jer savesni držalac ima veća prava u sporu sa vlasnikom i kraći rok za sticanje svojine održajem.

Zakonita državina je zasnovana na punovažnom pravnom osnovu — ugovoru o zakupu, ugovoru o plodouživanju, sudskoj odluci. Nezakonita državina nema punovažan pravni osnov, ali može i dalje biti savesna. Ova razlika utiče na rok za sticanje svojine održajem: zakoniti savesni držalac može steći svojinu u roku od 10 godina, a nezakoniti u roku od 20 godina.

Bez obzira na to da li je savesni ili nesavesni, zakoniti ili nezakoniti, svaki držalac nepokretnosti ima određena zakonom zaštićena prava.

• Pravo korišćenja: Držalac ima pravo da nepokretnost koristi onako kako je do tada koristio, dok sud ne odluči drugačije.
• Pravo zaštite državine: Svaki držalac ima pravo na zaštitu od uznemiravanja i oduzimanja državine, bez obzira na to čije je pravo svojine jače.
• Pravo na plodove (savesni): Savesni držalac stiče pravo na plodove (zakupninu, prinose sa njive) koje je ubrao dok je bio u dobroj veri.
• Pravo na naknadu troškova: Savesni držalac ima pravo da od vlasnika zahteva naknadu nužnih i korisnih troškova koje je učinio na nepokretnosti.

Obaveze držaoca uključuju čuvanje nepokretnosti od propadanja i odgovornost za štetu nastalu namerno ili iz krajnje nepažnje. Nesavesni držalac dužan je da vrati i sve plodove koje je ubrao, kao i naknadi štetu nastalu usled lošeg upravljanja.

Zakon o parničnom postupku i Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa pružaju držaocu nepokretnosti posebnu — tzv. posesijsku — zaštitu. Ključno je da ova zaštita ne zavisi od toga ko je pravi vlasnik: čak i nezakoniti držalac može se pravno braniti od uznemiravanja.

• Tužba zbog uznemiravanja državine (actio negatoria): Podnosi se kada treće lice ometa držaoca u mirnom uživanju nepokretnosti — npr. suseda gradi ogradu na vašoj strani, prolazi kroz vašu parcelu bez prava.
• Tužba zbog oduzimanja državine (actio spolii): Podnosi se kada je nepokretnost fizički oduzeta od držaoca bez sudske odluke. Rok za tužbu je 30 dana od saznanja za oduzimanje, a najkasnije 1 godina od oduzimanja.
• Petitorna tužba: Za razliku od posesijskog spora (koji se tiče faktičke vlasti), petitorna tužba se tiče prava svojine. Ovde sudija ispituje ko je pravi vlasnik.

Lista nepokretnosti je javna isprava RGZ-a u kojoj su evidentirani vlasnici i stvarna prava na nepokretnosti. U nekim slučajevima u listu nepokretnosti upisuje se i državina — posebno kod starih evidencija koje još nisu usklađene sa savremenim katastrom, ili kod spornih nepokretnosti gde vlasništvo nije razrešeno.

Upis državine u katastar ne zamenjuje upis prava svojine. Lice upisano kao 'držalac' u katastru nema ista prava kao vlasnik — ne može hipotekovati nepokretnost, ne može je prodati putem overe kod notara bez saglasnosti vlasnika, i ne može sprečiti izvršno oduzimanje u korist vlasnika.

Ako proveravate list nepokretnosti pre kupovine i vidite da je upisano lice u rubrici 'držalac' a ne 'vlasnik', obavezno proverite pravni osnov i savetujte se sa advokatom pre potpisivanja ugovora. Više o tome kako čitati listu nepokretnosti i šta proveriti pre kupovine pročitajte u vodiču o upisu u katastar nepokretnosti.

Održaj je jedan od načina sticanja prava svojine na osnovu dugotrajne, neprekidne i nesmetane državine. To znači da lice koje dugo drži tuđu nepokretnost, pod određenim uslovima, može postati njen zakoniti vlasnik — čak i bez kupoprodajnog ugovora.

• Redovni održaj: Savesni i zakoniti držalac stiče pravo svojine posle 10 godina neprekidne državine.
• Vanredni održaj: Savesni ali nezakoniti držalac stiče pravo svojine posle 20 godina neprekidne državine.
• Nezakoniti i nesavesni držalac ne može steći svojinu održajem bez obzira na trajanje državine.
• Rok za održaj počinje da teče od trenutka stupanja u državinu i ne sme biti prekinut. Dobrovoljno napuštanje nepokretnosti prekida rok.

Sticanje svojine održajem ne nastaje automatski — neophodno je pokrenuti vanparnični postupak pred sudom i ishodovati sudsku odluku kojom se konstatuje sticanje prava. Na osnovu te odluke podnosi se zahtev za upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Ovaj postupak zahteva angažovanje advokata i geodete.

Evo odgovora na pitanja koja najčešće postavljaju korisnici u vezi sa pojmom držaoca nepokretnosti.

Ne. Držalac koji nije vlasnik ne može pravno valjano otuđiti nepokretnost. Kupoprodajni ugovor koji potpiše lice bez prava raspolaganja je ništav ili rušljiv i ne daje kupcu pravnu sigurnost. Upravo zato je pre svake kupovine nekretnine neophodno proveriti list nepokretnosti i utvrditi ko je upisani vlasnik. Jedini izuzetak je situacija u kojoj vlasnik izričito ovlasti treće lice punomoćjem za prodaju — tada zastupnik prodaje u ime vlasnika, a ne u svoje ime.

Za redovni održaj (savesna i zakonita državina) rok je 10 godina. Za vanredni održaj (savesna ali nezakonita državina) rok je 20 godina. Rok se računa neprekidno od dana stupanja u državinu. Naslednici mogu nastaviti računanje roka svojih prethodnika (tzv. accessio possessionis), što znači da zbir vremena državine prethodnika i naslednika može dostići potreban rok.

Savesni držalac je lice koje je u dobroj veri smatralo da ima pravni osnov za državinu. Savesnost je bitna iz tri razloga: (1) savesni držalac zadržava ubrane plodove i ne mora ih vraćati vlasniku, (2) ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova koje je učinio, i (3) kraći rok za sticanje svojine održajem (10 godina umesto 20). U sudskim sporovima savesnost se uvek pretpostavlja — vlasnik koji traži naknadu mora dokazati nesavesnost držaoca.