Arhivska tehnička dokumentacija za staru zgradu — gde je pronaći i šta učiniti kad ne postoji

Arhivska tehnička dokumentacija za staru zgradu obuhvata sve tehničke dokumente nastale u procesu projektovanja i izgradnje: idejni projekat, projekat za građevinsku dozvolu (PGD), projekat za izvođenje (PZI), projekat izvedenog stanja, elaborate (geomehanika, seizmika, hidro), kao i upravne akte — građevinsku dozvolu i upotrebnu dozvolu.

Ova dokumentacija je potrebna u sledećim situacijama: rekonstrukcija ili dogradnja stare zgrade (nova projektantska firma treba osnovu na kojoj radi), pribavljanje upotrebne dozvole za stari objekat koji je nikada nije imao, upis u katastar, rešavanje statusa u slučaju sporova o granicama ili vlasništvu, i dokazivanje da je objekat izgrađen pre određenog datuma (relevantno za ozakonjenje).

Originalna tehnička dokumentacija za stare zgrade u Srbiji može se nalaziti na više mesta, zavisno od toga kada je zgrada izgrađena i ko je bio investitor:

Za većinu stambenih i poslovnih objekata izgrađenih posle 1945. godine, originalna dokumentacija trebalo bi da se čuva u arhivi odeljenja za urbanizam i građevinarstvo opštine ili grada gde se objekat nalazi. Ovo je prvo mesto gde treba tražiti dokumentaciju.

Zahtev se podnosi šalterski ili pisanim putem, uz naznaku adrese i katastarskog broja parcele. Od podnosioca zahteva može se tražiti dokazivanje vlasničkog statusa. Zakonski rok za odgovor je 15 dana, ali u praksi može biti duži.

RGZ čuva geodetske elaborate i određene tehničke dokumente vezane za nekretnine — posebno elaborate koji su rezultirali upisom u katastar. Ako je objekat ikada bio predmet geodetskog elaborata (pri izgradnji ili etažiranju), ti dokumenti mogu biti u arhivi RGZ-a. Pristup je moguć putem servisa eKatastar.

Za starije objekte (posebno izgrađene pre 1945. ili tokom perioda jugoslovenskog socijalizma za šire projekte), dokumentacija može biti pohranjena u Arhivu Srbije u Beogradu ili u regionalnim istorijskim arhivima. Posebno vredna je dokumentacija starih gradskih fondova, urbanističkih projekata i stambenih zadruga.

Mnoge zgrade iz perioda 1950-1990. projektovale su velike državne projektantske organizacije (Institut za arhitekturu i urbanizam, republički i opštinski projektni biroi, veliki industrijski instituti). Neke od tih organizacija ili njihove pravne naslednice i dalje postoje i u arhivama čuvaju originalne projekte.

Problematičnija je situacija sa organizacijama koje su ugašene ili privatizovane — dokumentacija je mogla biti uništena ili razasuta. U tom slučaju preostaje tražiti kod opštine ili Arhiva Srbije.

Postupak pribavljanja arhivske tehničke dokumentacije obuhvata sledeće korake:

1. Utvrdite adresu i katastarski broj parcele — bez toga pretraživanje arhive nije moguće
2. Pribavite list nepokretnosti iz katastra — on pokazuje kada je objekat evidentiran i po kojoj osnovi
3. Pošaljite pisani zahtev odeljenju za urbanizam nadležne opštine — tražite uvid u arhivsku dokumentaciju za predmetnu parcelu
4. Ukoliko opština ne raspolaže dokumentacijom, pitajte koji projektant je gradio objekat ili koja organizacija je bila investitor
5. Obratite se Arhivu Srbije ili regionalnom arhivu sa zahtevom za pretraživanje fondova
6. Ako arhivska dokumentacija postoji — platite naknadu za kopiranje i pribavljanje kopija

Za objekte izgrađene pre 1945. godine, arhivska tehnička dokumentacija gotovo nikada nije sačuvana u obliku koji moderni standardi zahtevaju. Tada su važili drugačiji standardi projektovanja i čuvanja dokumentacije, a ratovi, eksproprijacije i reorganizacije uzrokovali su masovne gubitke arhivskog materijala.

Za ove objekte, katastarski organi u Srbiji primenjuju posebna pravila: upis u katastar i dokazivanje prava svojine mogu se zasnivati na alternativnoj dokumentaciji — starim ugovorima, knjigama javnih beležnika, sudskim aktima o nasleđivanju i sličnim dokumentima koji dokazuju dugotrajno faktičko vlasništvo.

Gubitak arhivske tehničke dokumentacije nije automatski prepreka za rešavanje statusa objekta — ali zahteva alternativne pristupe:

• Projekat izvedenog stanja — angažujete ovlašćenog projektanta koji obilazi objekat i izrađuje projekat koji opisuje stanje kakvo jeste. Ovaj projekat zatim služi kao osnova za dalje postupke
• Geodetski elaborat — geodet snima faktičko stanje objekta na terenu i u katastru
• Izjava da dokumentacija ne postoji — u nekim postupcima (posebno za stare objekte) organ prihvata pisanu izjavu da dokumentacija nije sačuvana i nastavlja postupak na osnovu faktičkog stanja
• Ozakonjenje — ako objekat ispunjava uslove, moguće je pokrenuti postupak ozakonjenja koji ne zahteva originalnu dokumentaciju, već projekat za ozakonjenje koji se izrađuje na osnovu zatečenog stanja

Za objekte koji su izgrađeni pre stupanja na snagu Zakona o ozakonjenju (27. novembra 2015), a posebno za objekte starije od 1968. godine, postoje posebni mehanizmi legalizacije koji ne zahtevaju originalnu arhivsku dokumentaciju.

Ključni dokument u ovim postupcima nije originalna projektna dokumentacija, već projekat za ozakonjenje koji izrađuje ovlašćeni projektant na osnovu merenja i pregleda zatečenog stanja. Dokaz da je objekat postojao u određenom periodu dokazuje se aerofotogrametrijskim snimcima, starim katastarskim planovima ili satelitskim snimcima.

Planiranje rekonstrukcije stare zgrade bez originalne dokumentacije zahteva najpre angažovanje statičara i arhitekte koji će snimiti objekat i proceniti nosivost konstrukcije. Na osnovu snimanja, izrađuje se projekat izvedenog stanja koji postaje polazna osnova za projekat rekonstrukcije.

Posebnu pažnju treba posvetiti temeljima i konstruktivnoj osnovi — naročito ako se planira dograđivanje etaža. Statički izračuni su obavezni deo projektne dokumentacije za rekonstrukciju, bez obzira na starost objekta.

Postupak pribavljanja građevinske dozvole za rekonstrukciju stare zgrade je isti kao i za novu gradnju — CEOP portal, ista dokumentacija, isti rokovi. Jedina specifičnost je što se uz projekat za građevinsku dozvolu prilaže i projekat izvedenog stanja (zatečeno stanje objekta).

Ispod su odgovori na najčešća pitanja o pribavljanju arhivske tehničke dokumentacije.

Pretraga arhive najčešće je besplatna ili uz simboličnu administrativnu taksu. Kopiranje dokumenata naplaćuje se po stranici (obično od 50 do 200 dinara po listu). Overavanje kopija (potvrda da je kopija verna originalu) može koštati od 500 do 2.000 dinara. Ako angažujete projektanta ili advokata da izvrše pretraživanje umesto vas, dodajte njihov honorar.

Zakonski rok za odgovor na zahtev za pristup javnoj arhivskoj građi je 15 do 30 dana od podnošenja zahteva. U praksi, zavisno od opterećenosti arhive i dostupnosti dokumentacije, može potrajati i duže. Ako arhiva ne odgovori u zakonskom roku, možete podneti prigovor nadređenom organu.

Parcijalno — RGZ digitalizuje arhivsku katastarsku građu i ona je dostupna putem eKatastar portala. Međutim, arhive opštinskih odeljenja za urbanizam su u velikoj meri i dalje u papirnom obliku. Projekat digitalizacije opštinskih arhiva je u toku u većim gradovima, ali za starije objekte digitalnih kopija projekata najčešće nema.