Legalizacija objekta izgrađenog pre 1968 — poseban i lakši postupak

Pre 1968. godine u Srbiji nije postojala sveobuhvatna obaveza pribavljanja građevinske dozvole za sve vrste objekata. Gradnja je bila regulisana fragmentarno — u pojedinim gradovima postojali su propisi, ali su se retko sprovodili, dok su seoska područja bila gotovo potpuno neregulisana. Rezultat je stotine hiljada objekata izgrađenih bez ikakve formalne dokumentacije.

Zakon o ozakonjenju iz 2015. prepoznao je ovu historijsku realnost i predvideo poseban tretman za objekte koji datiraju iz tog perioda. Logika je jednostavna: ne možete tražiti od vlasnika da dostavi dokumentaciju koja u vreme gradnje objekta nije ni morala da postoji.

Poseban, olakšani postupak legalizacije primenjuje se na objekte koji ispunjavaju sledeće uslove istovremeno:

• Objekat je izgrađen pre 1968. godine (ili pre 1972. za ruralna područja)
• Objekat je vidljiv na satelitskom snimku RGZ-a iz novembra 2015. — što znači da postoji i nije srušen
• Vlasnik može dokazati pravo na zemljištu na kome se objekat nalazi
• Objekat se ne nalazi u zoni gde je gradnja zakonom isključena

Poseban postupak se primenjuje i na dogradnje i nadgradnje urađene pre 1968. na objektima koji su imali dozvolu — ako je naknadna promena napravljena bez dozvole pre tog datuma, i ona može biti obuhvaćena olakšanim postupkom.

Ovo je ključna prednost posebnog postupka za stare objekte — dokumentacija je znatno manja u poređenju s novijim bespravnim gradnjama. Dok se za novije objekte (posle 1972.) traži i projekat izvedenog stanja koji izrađuje licencirani arhitekta ili inženjer, za objekte pre 1968. to NIJE potrebno.

Osnovna dokumentacija za legalizaciju objekta pre 1968. obuhvata:

• Geodetski snimak objekta — izrađuje ovlašćena geodetska firma; prikazuje tlocrt, gabarite i položaj na parceli
• Elaborat geodetskog snimka za upis u katastar
• Dokaz o pravu na zemljištu — list nepokretnosti, kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju ili ugovor o korišćenju
• Dokaz o starosti objekta koji potvrđuje da je izgrađen pre 1968 — izjava vlasnika i dva svedoka overena kod notara, stare fotografije, katastarski planovi iz tog perioda ili druga arhivska dokumentacija

Izjava o starosti je ključni dokument kada nema arhivske dokumentacije. Vlasnik i dva svedoka koji su lično upoznati s istorijatom objekta potpisuju izjavu pred notarom da je objekat izgrađen pre graničnog datuma. Notarska overa čini izjavu pravno važećom.

Dokazivanje starosti objekta je centralni izazov u ovom postupku. Postoji više prihvatljivih načina:

Najčešći i najdostupniji način je overena izjava pred notarom — vlasnik i dva svedoka koji mogu potvrditi da je objekat postojao pre 1968. potpisuju izjavu. Svedoci ne moraju biti rodbina — komšije, prijatelji porodice ili svako ko može potvrditi starost objekta je prihvatljivo.

Stariji katastarski planovi i katastarsko-topografski planovi iz 1960-ih i ranijih decenija su odlični dokazi — ako je objekat prikazan na planu iz tog perioda, to je direktan dokaz starosti. Ove planove možete potražiti u arhivi RGZ-a ili opštinskim arhivima.

Stare fotografije sa datumom, fakturu za građevinski materijal iz tog perioda, ugovore o izgradnji ili bilo koji drugi dokument koji je vremenski vezan za period pre 1968. prihvata organ kao podrška izjavi o starosti.

Postupak je isti kao i za novije objekte, ali bez obaveze izrade projekta izvedenog stanja:

1. Pribavite geodetski snimak od ovlašćene geodetske firme — geodeta dolazi na teren i snima tlocrt i gabarite objekta
2. Prikupite dokaz o pravu na zemljištu — list nepokretnosti ili ugovor
3. Pribavite dokaze o starosti objekta — notarsku izjavu svedoka i/ili arhivsku dokumentaciju
4. Podnesite zahtev za ozakonjenje kod opštinskog Odeljenja za urbanizam i priložite svu dokumentaciju
5. Organ proverava uslove i obračunava naknadu (koja je za stare objekte niža)
6. Po donošenju pozitivnog rešenja o ozakonjenju, platite naknadu u roku od 30 dana
7. Podnesite zahtev RGZ-u za upis u katastar na osnovu rešenja i geodetskog elaborata

Vlasnici starih objekata su u povoljnijem položaju u poređenju s vlasnicima novijih bespravnih gradnji:

• Nema obaveze izrade projekta izvedenog stanja — što štedi od 50.000 do 200.000 dinara troškova arhitekte ili inženjera
• Niža naknada za ozakonjenje — stariji objekti imaju manji koeficijent u formuli za obračun naknade
• Manja dokumentacija — izjava o starosti i geodetski snimak su u većini slučajeva dovoljni
• Brži postupak — manje dokumentacije znači i kraće vreme obrade

Ukupni troškovi legalizacije stare kuće ili objekta pre 1968. su niži od troškova za novije objekte. Orijentacioni troškovi su:

• Geodetski snimak i elaborat — od 30.000 do 70.000 dinara zavisno od veličine objekta i regije
• Notarska overa izjave o starosti — od 5.000 do 15.000 dinara
• Republička administrativna taksa za zahtev — nekoliko hiljada dinara
• Naknada za ozakonjenje — niža od uobičajene zahvaljujući koeficijentu starosti; može biti i 0 za korisnike socijalne pomoći
• Taksa za upis u katastar — po cenovniku RGZ-a

Česta situacija je da vlasnik ili naslednik nema apsolutno nikakav papirni dokaz o tome kada je objekat izgrađen — porodična kuća je 'oduvek bila tu', a niko nije čuvao ugovore i fakture iz tog perioda.

U tom slučaju, notarsku izjavu dva svedoka je i dalje moguće pribaviti — potrebno je pronaći starije komšije ili poznanike koji su lično videli ili znaju za istorijat objekta. Organ neće uvek prihvatiti izjavu bez ikakve podrške, pa je preporučljivo pokušati pronaći bar jedan arhivski dokaz: staru kartu, fotografiju ili popis imovine.

Ako ni to nije moguće, obratite se opštinskom arhivu ili arhivu RGZ-a sa zahtevom za pronalaženje starih katastarskih planova i knjiga za vašu katastarsku opštinu — ponekad se pronalaze podaci koji vlasnik nije ni znao da postoje.

Ispod su odgovori na najčešća pitanja o legalizaciji objekata izgrađenih pre 1968.

Da — kuća izgrađena pre 1968. može se legalizovati čak i ako je renovirana, obnovljena ili delimično rekonstruisana posle tog datuma, pod uslovom da gabariti (tlocrt i visina) nisu menjani. Ako je rekonstrukcijom dodata nova etaža ili dogradnja bez dozvole posle 1968, taj deo se legalizuje po redovnom postupku (sa projektom izvedenog stanja), a originalni deo po olakšanom postupku.

Da — naslednici koji su postali vlasnici parcele na osnovu rešenja o nasleđivanju mogu pokrenuti i završiti postupak legalizacije u svoje ime. Zahtev se podnosi u ime naslednika koji je upisan kao vlasnik parcele, a sve prednosti olakšanog postupka za stare objekte i dalje važe.

Za objekte u ruralnim, seoskim oblastima granična godina po kojoj važi olakšani postupak je 1972. (za urbane zone je 1968). Praktično, ako se vaša parcela nalazi u katastarskoj opštini seoskog karaktera, granična godina je 1972. Kod nadležnog opštinskog organa uvek proverite koji prag važi za vašu konkretnu lokaciju.