Brisanje zabeležbe u katastru: Procedura, dokumentacija i troškovi

C list nepokretnosti sadrži sve terete i ograničenja upisana na nepokretnosti. Svaki upis u C listu ima konkretan razlog nastanka i konkretan uslov za brisanje. Razlikujemo nekoliko osnovnih vrsta:

• Hipoteka — nastaje zalaganjem nepokretnosti radi obezbeđenja kredita ili drugog novčanog potraživanja. Briše se otplatom duga ili sudskim putem.
• Zabrana otuđenja i opterećenja — privremena ili stalna sudska zabrana prodaje i zalaganja. Briše se rešenjem suda o ukidanju zabrane.
• Zabeležba spora — označava da postoji aktivan sudski spor koji se tiče prava na nepokretnosti. Briše se pravnosnažnom presudom ili rešenjem o obustavi spora.
• Privremena mera — sudski instrument obezbeđenja potraživanja tokom parnice. Briše se rešenjem suda o ukidanju privremene mere.
• Pravo plodouživanja i stanovanja — lična službenost upisana u korist određenog lica. Briše se smrću korisnika ili istekom ugovorenog roka.
• Pravo zakupa duže od godinu dana — dugoročni zakup upisan u katastru. Briše se istekom roka zakupa ili sporazumnim raskidom.

Najčešće brisanje u praksi je brisanje hipoteke banke nakon otplate stambenog kredita i brisanje sudske zabrane otuđenja. Ova dva slučaja detaljno obrađujemo u nastavku.

Hipoteka se ne briše automatski kada otplatite kredit. Banka je dužna da vam izda tzv. brisovnu izjavu (ili soluciju) — pisano ovlašćenje banke kojim se saglašava s brisanjem hipoteke iz katastra. Tek na osnovu tog dokumenta možete podneti zahtev RGZ-u.

• 1. Otplatite poslednju ratu — banka evidentira podmirenje duga.
• 2. Zahtevajte brisovnu izjavu (soluciju) od banke — obično u roku 8-15 radnih dana banka izdaje ovaj dokument.
• 3. Overite brisovnu izjavu kod javnog beležnika ako banka to zahteva (neke banke izdaju već overenu).
• 4. Podnesite zahtev za upis promene — brisanje hipoteke u službi za katastar nepokretnosti nadležnoj po mestu nepokretnosti ili elektronski putem portala eŠalter.
• 5. Priložite: brisovnu izjavu banke, list nepokretnosti (prilaže katastar sam), popunjeni zahtev i dokaz o uplati takse.
• 6. RGZ donosi rešenje i briše hipoteku iz C lista — nepokretnost postaje slobodna od tog tereta.

Banke često uz hipoteku upisuju i zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti kao dodatnu zaštitu. Ova zabrana se briše istom brisovnom izjavom — ako banka u njoj daje saglasnost za brisanje i hipoteke i zabrane, jednim zahtevom brišete oba upisa.

Sudska zabrana otuđenja i opterećenja nepokretnosti može biti upisana u C list na osnovu rešenja nadležnog suda — najčešće kao privremena mera u parnici ili kao mera obezbeđenja u izvršnom postupku. Zabrana znači da vlasnik dok ona traje ne može prodati, pokloniti ni staviti pod hipoteku nepokretnost.

• Kada sud donese rešenje o ukidanju privremene mere ili obezbeđenja.
• Kada parnica bude okončana pravosnažnom presudom u korist vlasnika.
• Kada poverilac koji je tražio zabranu odustane od zahteva.
• Kada istekne rok na koji je zabrana određena (ako je sud odredio vremenski ograničenu zabranu).

Vlasnik nepokretnosti podnosi zahtev za brisanje zabrane RGZ-u uz prilaganje pravosnažnog sudskog rešenja o ukidanju zabrane (sa klauzulom pravosnažnosti). Katastar proverava rešenje, donosi rešenje o brisanju i uklanja upis iz C lista. Rok postupka je do 30 dana za redovni predmet.

Zabeležba spora upisuje se u C list kada je pred sudom aktivan spor koji se tiče prava svojine, suvlasništva ili drugog stvarnog prava na nepokretnosti. Ova zabeležba upozorava potencijalne kupce da je pravno stanje nepokretnosti sporno — kupovina dok zabeležba stoji nosi visok rizik.

Kada spor bude okončan — pravosnažnom presudom ili na drugi zakonit način — stranka u čiju korist je odluka doneta podnosi zahtev za brisanje zabeležbe spora. Uz zahtev se prilaže pravosnažna presuda ili rešenje o obustavi spora. Ako je presuda doneta u korist tužioca koji je i tražio upis zabeležbe, ona se zamenjuje odgovarajućim upisom prava; ako je tužba odbijena — zabeležba se jednostavno briše.

Zahtev za brisanje zabeležbe podnosi se Službi za katastar nepokretnosti nadležnoj po mestu nepokretnosti, ili elektronski putem eŠalter portala. Osnovna dokumentacija uključuje:

• Popunjen zahtev za upis promene (Obrazac UPN dostupan na sajtu RGZ-a i u šalterskim salama).
• Originalni osnov za brisanje: brisovna izjava banke (hipoteka), pravosnažno sudsko rešenje (zabrana, privremena mera), pravosnažna presuda (zabeležba spora).
• Fotokopija lične karte podnosioca zahteva.
• Punomoćje ako zahtev podnosi punomoćnik umesto vlasnika.
• Dokaz o uplati administrativne takse.

Katastar sam pribavlja list nepokretnosti po službenoj dužnosti — njega ne morate prilagati. Svi dokumenti koji su strani jeziku moraju biti prevedeni od strane ovlašćenog sudskog tumača.

Brisanje zabeležbe iz katastra je administrativni postupak koji podleže plaćanju republičke administrativne takse. Visina takse zavisi od vrste upisa i menja se s izmenama Zakona o republičkim administrativnim taksama, pa je pre podnošenja zahteva preporučljivo proveriti aktuelni takseni imenik na sajtu RGZ-a ili na eŠalter portalu gde se taksa obračunava automatski.

• Brisanje hipoteke ili drugog tereta — taksa po nepokretnosti u rasponu od 3.000 do 5.000 dinara (promenljivo, proverite aktuelnu tarifu).
• Elektronskim putem (eŠalter) — taksa je obično niža za 50% u poređenju s ličnim podnošenjem.
• Hitni postupak — katastar naplaćuje doplatu za hitno postupanje u roku kraćem od standardnog.

• Redovni postupak: do 30 dana od dana prijema urednog zahteva.
• Hitni postupak: 5 radnih dana (plaća se doplata za hitnost).
• Elektronski zahtev (eŠalter): katastar teži kraćim rokovima, ali zakonski rok ostaje isti.

Kada katastar donese rešenje o brisanju, upis se uklanja iz C lista i nepokretnost je slobodna od tog tereta. Novo stanje možete proveriti besplatno na eKatastar portalu RGZ-a.

Ne. Brisanje hipoteke nije automatski proces. Vi ili vaš punomoćnik morate podneti zahtev za brisanje, priložiti brisovnu izjavu banke i platiti taksu. Tek tada katastar donosi rešenje i vrši brisanje.

Banka nema pravo da odbije izdavanje brisovne izjave ako je kredit u potpunosti izmiren. Ako banka neosnovano odlaže ili odbija, možete je pozvati pisanim putem uz poziv na zakon, a ako to ne pomogne — možete se obratiti NBS-u i eventualnoj pravnoj zaštiti.

Ako ste prodali stan uz uslov da kupac iz kupoprodajne cene izmiri vaš kredit, banka treba da izda brisovnu izjavu direktno kupcu ili vama nakon što primi novac. Ova situacija se rešava koordinacijom između vas, kupca i banke — često uz posredovanje javnog beležnika kod kojeg se overava ugovor.

Zakonski rok je 30 dana za redovni postupak. U praksi, u zavisnosti od opterećenosti katastarske službe, brisanje može biti izvršeno i za 10-15 dana. Za hitne slučajeve (npr. neposredna kupoprodaja) postoji mogućnost hitnog postupka uz doplatu.