Katastar poslovnih prostora: Upis, provera i dokumentacija

Katastar nepokretnosti u Srbiji vodi RGZ (Republički geodetski zavod) i obuhvata evidenciju o svim nepokretnostima — zemljištu, zgradama i posebnim delovima zgrada. Poslovni prostor koji je fizički deo veće zgrade (stambeno-poslovni objekat, poslovna zgrada) evidentira se kao posebna fizička celina.

Bez upisa u katastar, poslovni prostor:

• Ne može biti predmet kupoprodaje — kupac ne može uknjižiti vlasništvo
• Ne može biti dat u zakup uz zvanični ugovor koji se može overiti kod javnog beležnika
• Ne može biti predmet hipoteke — banke ne odobravaju kredite bez lista nepokretnosti
• Ne može se legalno koristiti kao adresa sedišta privrednog društva

Pre upisa poslovnog prostora u katastar kao posebne fizičke celine, neophodno je izvršiti etažiranje zgrade ili prostora. Etažiranje je postupak kojim se utvrđuju i razgraničavaju posebni delovi zgrade (stanovi, poslovni prostori, garaže) i zajednički delovi.

Za etažiranje poslovnog prostora potrebno je:

• Elaborat o posebnim fizičkim celinama — izrađuje ovlašćena geodetska organizacija
• Tehnička dokumentacija objekta — projekat izvedenog stanja ili originalna projektna dokumentacija
• Upotrebna dozvola ili drugi akt kojim je potvrđena zakonitost gradnje
• Vlasnička isprava na zgradi ili parceli

Elaborat se podnosi nadležnoj filijali RGZ-a, koja po sprovedenom postupku donosi rešenje o upisu posebnih fizičkih celina u katastar.

Postupak upisa poslovnog prostora u katastar razlikuje se zavisno od toga da li je objekat nov ili postoji ali nije upisan:

1. Pribavite upotrebnu dozvolu za objekat
2. Angažujte ovlašćenu geodetsku organizaciju da izradi elaborat o posebnim fizičkim celinama (etažiranje)
3. Podnesite zahtev za upis u nadležnu filijalu RGZ-a zajedno sa elaboratom i pratećom dokumentacijom
4. RGZ donosi rešenje o upisu i upisuje poslovni prostor kao posebnu fizičku celinu
5. Pribavite list nepokretnosti kao potvrdu upisa

Ako poslovni prostor postoji ali nije upisan (objekat bez upotrebne dozvole ili stari objekat iz perioda pre sistematske katastarske evidencije), potrebno je najpre regulisati status objekta (legalizacija ili ozakonjenje), a zatim pokrenuti upis.

Svaki poslovni prostor koji je upisan u katastar može se proveriti besplatno putem eKatastar portala (katastar.rgz.gov.rs). Pretraga je moguća po adresi objekta, broju parcele ili po imenu vlasnika.

Podaci koje možete proveriti online:

• Vlasnik poslovnog prostora — ime i prezime fizičkog lica ili naziv pravnog lica
• Površina prostora — korisna površina upisana u katastar
• Tereti i ograničenja — da li postoji hipoteka, plomba ili drugi upis koji ograničava raspolaganje
• Zabrane raspolaganja — da li je prostor predmet sudskog postupka ili izvršenja
• Udeo — koliki je udeo svakog vlasnika ako ih ima više

List nepokretnosti za poslovni prostor sadrži tri lista:

• List A — opis nepokretnosti (adresa, sprat, broj prostora, površina, namena)
• List B — pravo svojine (vlasnik, udeo, osnov sticanja)
• List C — tereti i ograničenja (hipoteka, zabrana raspolaganja, plomba, pravo zakupa upisanog u katastar)

Overeni izvod iz lista nepokretnosti pribavlja se u filijali RGZ-a ili putem eKatastar portala (neoverena kopija besplatno, overena uz naknadu). Za pravne poslove (kupoprodaja, hipoteka) banke i javni beležnici zahtevaju overenu kopiju koja nije starija od 30 dana.

Ukupni troškovi upisa poslovnog prostora u katastar zavise od veličine prostora i broja posebnih celina u objektu:

• Elaborat o posebnim fizičkim celinama (etažiranje): od 30.000 do 100.000 dinara, zavisno od složenosti objekta i broja posebnih celina
• Republička administrativna taksa za upis: od 1.000 do 10.000 dinara (po posebnoj celini)
• Taksa za izdavanje lista nepokretnosti: od 450 dinara za neoverenu do oko 1.500 dinara za overenu kopiju

Rok za rešavanje zahteva za upis je 15 dana od podnošenja urednog zahteva, mada u praksi može biti i duži zavisno od opterećenosti filijale.

Faktički može, ali takav ugovor nije moguće overiti kod javnog beležnika niti upisati pravo zakupa u katastar. Bez overenog ugovora zakupac je u lošijoj pravnoj poziciji, a zakupodavac ne može poreskim organima dokazati zakupni odnos na propisan način.

Promena namene prostora iz stambenog u poslovni zahteva: pribavljanje odobrenja za promenu namene od nadležnog organa (na osnovu urbanističkog plana), izvođenje radova prilagođavanja (ako su potrebni) i upis promene namene u katastar. Nije svaki prostor moguće pretvoriti u poslovni — to zavisi od urbanističkog plana i namene zone.

Da, za upis u katastar nepokretnosti kao posebne fizičke celine, objekat mora imati upotrebnu dozvolu ili drugi akt koji potvrđuje zakonitost gradnje (za stare objekte to može biti i potvrda o ozakonjenju). Bez ovog akta, upis nije moguć.