PDV na zakup poslovnog prostora: Ko plaća, koliko i kada?

Zakup poslovnog prostora podleže PDV-u od 20% kada su ispunjena dva uslova istovremeno: zakupodavac je obveznik PDV-a u smislu Zakona o porezu na dodatu vrednost, i predmet zakupa je nepokretnost koja se koristi za obavljanje delatnosti (poslovni prostor, magacin, hala, kancelarija).

• Zakupodavac je privredno društvo ili preduzetnik koji je PDV obveznik — PDV se obavezno obračunava
• Zakupodavac je fizičko lice koje nije PDV obveznik — PDV se ne obračunava, ali postoji obaveza poreza na prihod od zakupa
• Zakupodavac je fizičko lice — PDV obveznik (moguće kod preduzetnika koji se bave iznajmljivanjem) — PDV se obračunava

Zakon o PDV-u načelno oslobađa promet nepokretnosti od PDV-a, ali zakup i davanje na korišćenje nepokretnosti (osim zakupa stanova za stanovanje) podleže PDV-u. Poslovni prostor je uvek u režimu oporezivanja PDV-om kada je zakupodavac PDV obveznik.

U standardnom slučaju PDV obračunava zakupodavac jer je on lice koje vrši promet usluga zakupa. Na mesečni iznos zakupnine dodaje 20% PDV-a, ispostavlja fakturu zakupcu i taj PDV uplaćuje na račun Poreske uprave u zakonskom roku.

Postoji i situacija u kojoj PDV obračunava sam zakupac — tzv. obrnutа poreska obaveza (reverse charge). Ovo se primenjuje kada je zakupodavac strano lice koje nema sedište niti poreskog punomoćnika u Srbiji. Ako, na primer, zakupodavac je firma sa sedištem u EU i daje u zakup poslovni prostor u Srbiji zakupcu koji je PDV obveznik u Srbiji, zakupac sam obračunava i plaća PDV.

Obračun PDV-a na zakupninu je matematički jednostavan, ali zahteva preciznost u formulaciji ugovora i faktura:

• Zakupnina bez PDV-a (osnovica): npr. 1.000 EUR mesečno
• PDV od 20% na osnovicu: 200 EUR
• Ukupan iznos koji zakupac plaća: 1.200 EUR

Faktura za zakup mora sadržati: naziv i PIB zakupodavca, naziv i PIB zakupca, period na koji se odnosi zakupnina, iznos bez PDV-a (poreska osnovica), stopu PDV-a (20%), iznos PDV-a i ukupan iznos sa PDV-om. Bez ispravno ispostavljene fakture, zakupac ne može koristiti pravo na odbitak PDV-a.

Zakupodavac je dužan da PDV obračuna za svaki poreski period u kom je usluga pružena — zakup je usluga koja se pruža kontinuirano, pa se PDV obračunava mesečno, kvartalno ili na drugi period kako je ugovorom dogovoreno.

Zakupac koji je PDV obveznik ima pravo da PDV koji mu je zakupodavac obračunao na kiriju odbije kao prethodni porez — što u praksi znači da PDV ne predstavlja trošak za njega. Uslovi za pravo na odbitak:

• Zakupac mora biti obveznik PDV-a (mora imati PIB i biti prijavljen kao PDV obveznik)
• Poslovni prostor mora biti korišćen za obavljanje delatnosti koja podleže PDV-u
• Zakupodavac mora ispostaviti ispravnu fakturu sa svim propisanim elementima
• Faktura mora biti evidentirana u knjizi ulaznih računa (KEP knjiga ili elektronska evidencija)

Zakupac koji obavlja delatnost koja je oslobođena PDV-a (npr. banke, osiguravajuća društva, zdravstvene ustanove) nema pravo na puni odbitak PDV-a, čak i ako je PDV obveznik. U tom slučaju PDV postaje stvaran trošak poslovanja koji ulazi u cenu usluge.

Ako je zakupodavac fizičko lice koje nije PDV obveznik, zakupnina ne uključuje PDV — zakupac plaća samo ugovoreni iznos bez ikakvih PDV obaveza. Međutim, obaveze tu ne prestaju:

• Zakupodavac fizičko lice dužan je da prijavi prihode od zakupa Poreskoj upravi i plati porez na prihode od nepokretnosti po stopi od 20% na razliku zakupnine i normiranih troškova od 25% (efektivna stopa je 15%)
• Zakupac pravno lice dužan je da pri isplati zakupnine fizičkom licu obustavlja i uplaćuje porez i doprinose po odbitku (porez na prihod zakupodavca) — zakupac postaje poreski agent
• Ako zakupac propusti da obustavi porez po odbitku, odgovoran je za dug prema Poreskoj upravi

Zakupac koji je preduzeće i iznajmljuje prostor od fizičkog lica mora posebno pratiti obavezu poreza po odbitku. Ova obaveza postoji bez obzira na to da li u ugovoru o zakupu postoji odredba o tome ili ne.

Radi preglednosti, evo sažetka PDV obaveza u zavisnosti od toga ko zakupljuje kome:

• Pravno lice (PDV obveznik) daje u zakup pravnom licu (PDV obvezniku): PDV 20% obavezno — zakupac odbija PDV kao prethodni porez
• Pravno lice (PDV obveznik) daje u zakup pravnom licu (nije PDV obveznik): PDV 20% obavezno — zakupac nema pravo na odbitak, PDV mu je trošak
• Pravno lice (PDV obveznik) daje u zakup fizičkom licu: PDV 20% obavezno — fizičko lice nema odbitak, PDV mu je trošak
• Fizičko lice (nije PDV obveznik) daje u zakup pravnom licu: nema PDV — zakupac vrši porez po odbitku pri isplati
• Fizičko lice (nije PDV obveznik) daje u zakup fizičkom licu: nema PDV — zakupodavac sam prijavljuje prihode

Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora precizno definisati PDV tretman zakupnine kako bi se izbegli sporovi. Ključne klauzule:

• Navesti da li je ugovoreni iznos zakupnine sa ili bez PDV-a — ovo je najčešći izvor spora između ugovornih strana
• Definisati ko je dužan da obračuna i uplati PDV (u standardnom slučaju zakupodavac)
• Predvideti klauzulu o promeni PDV statusa — šta se dešava ako zakupodavac naknadno postane ili prestane da bude PDV obveznik
• Navesti period za koji se ispostavlja faktura i rok plaćanja
• Predvideti šta se dešava ako se poreska regulativa promeni

Najopasnija formulacija u ugovoru je: "Zakupnina iznosi X dinara." Bez jasnog navođenja da li je PDV uključen ili ne, strane mogu imati potpuno različito razumevanje ko šta duguje. Uvek eksplicitno navedite: "Zakupnina iznosi X dinara bez PDV-a, na koji se dodaje PDV po važećoj stopi" ili "Zakupnina iznosi X dinara i uključuje PDV."

Da, ako su garaža ili parking mesto u zakupu zajedno sa poslovnim prostorom i zakupodavac je PDV obveznik, PDV se primenjuje na celokupan iznos zakupnine. Ako su predmet posebnog ugovora, tretman zavisi od toga ko iznajmljuje i za koje namene.

Od momenta kada zakupodavac postane PDV obveznik, dužan je da obračunava PDV na zakupninu. Ako ugovorom nije definisano kako se postupa u ovom slučaju, stranke moraju doći do dogovora ili aneksirati ugovor. Zakupodavac ne sme retroaktivno naplatiti PDV za periode pre ulaska u sistem.

Ne. Pravo na odbitak prethodnog poreza imaju isključivo PDV obveznici. Zakupac koji nema PIB ili nije PDV obveznik mora platiti PDV koji mu je obračunat, i taj iznos mu postaje direktan poslovni trošak.