PDV pri kupovini novogradnje u Srbiji: Koliko iznosi, ko ga plaća i kako se računa

Srpski poreski sistem pravi razliku između dva osnovna slučaja prometa nekretnina, i za svaki važi drugačiji porez:

• PDV (Porez na dodatu vrednost) — plaća se pri prvom prenosu vlasništva novoizgrađenog objekta ili ekonomski deljivih celina objekta. Znači: kupovina od investitora (prvog vlasnika-prodavca) uvek podleže PDV-u.
• PPAP (Porez na prenos apsolutnih prava) — plaća se pri svakom prenosu vlasništva koji nije oporezovan PDV-om. To su: prodaja starih nekretnina, preprodaja stana u novogradnji koji je već jednom bio u vlasništvu, zamena nekretnina.

Ključna reč je 'prvi prenos'. Ako kupujete stan direktno od investitora (koji je gradio zgradu), uvek plaćate PDV. Ako kupujete isti stan od prvog kupca koji ga je kupio od investitora, plaćate PPAP. Isti stan, drugačiji porez.

Stopa PDV-a na nekretnine definisana je Zakonom o porezu na dodatu vrednost (Sl. glasnik RS 84/2004 i izmene):

• 10% — za prenos vlasništva nad novoizgrađenim stambenim objektima i ekonomski deljivim celinama stambenih objekata (stanovi, kuće); takođe za prvu prodaju objekta za stanovanje socijalnog stanovanja
• 20% — za prenos vlasništva nad novoizgrađenim poslovnim prostorima (kancelarije, lokali, hale, garaže koje nisu deo stambenog objekta)
• Posebna napomena za garažna mesta: garažno mesto u sklopu stambene zgrade (uknjiženo uz stan) tipično podleže istoj stopi kao i stan — 10%. Zasebne garažne zgrade ili poslovne garaže — 20%.

Poređenja radi: PPAP koji se plaća za staru nekretninu iznosi 2,5% od procenjene tržišne vrednosti. To je manje od PDV-a, ali PPAP se plaća na tržišnu vrednost koju utvrđuje Poreska uprava — a ona može biti viša od ugovorene cene.

Formalno-pravno, PDV je obaveza investitora (prodavca) kao obveznika PDV-a. Investitor ga obračunava i uplaćuje državi. Međutim, ekonomski gledano, PDV se prevaljuje na kupca kroz cenu.

U praksi postoje dva scenarija:

• Cena 'sa PDV-om' — investitor u ceni stana već uračunava PDV; što piše u ugovoru, to plaćate. Ovo je uobičajen slučaj u Srbiji.
• Cena 'bez PDV-a' ili 'cena plus PDV' — investitor navodi cenu bez PDV-a, i na nju dodaje PDV. Na primer: stan 100.000 EUR bez PDV-a + 10% PDV = 110.000 EUR ukupno. Ovo je češće kod poslovnih prostora.

Uvek pažljivo čitajte ugovor i proverite da li je navedena cena sa PDV-om ili bez. Razlika od 10% na cenu stana od 150.000 EUR je 15.000 EUR — to nije zanemarljiva suma.

Pored cene stana (sa ili bez PDV-a), kupovina novogradnje nosi i dodatne troškove. Evo kompletne kalkulacije na primeru stana vrednog 100.000 EUR:

• Cena stana sa PDV-om 10%: 100.000 EUR (PDV je uračunat)
• Troškovi notara: 300–800 EUR (overa ugovora, solemnizacija)
• Troškovi upisa u katastar: 0,1% od vrednosti nekretnine, minimum 6.000 RSD
• Troškovi hipoteke (ako se plaća kreditom): procena nekretnine (30.000–60.000 RSD), osiguranje, naknada banci
• Provizija agencije (ako postoji posrednik): 2–3% od cene
• Troškovi uknjižbe i legalizacije eventualnih razlika u površini

Ukupni transakcioni troškovi (bez cene stana) tipično iznose 2–5% od vrednosti nekretnine. To znači da za stan od 100.000 EUR treba da računate na dodatnih 2.000–5.000 EUR troškova.

Evo pregleda tipičnih situacija i koji porez se primenjuje:

• Kupovina novog stana od investitora (prva prodaja) → PDV 10%
• Kupovina novog poslovnog prostora od investitora (prva prodaja) → PDV 20%
• Kupovina starog stana od privatnog lica → PPAP 2,5%
• Preprodaja stana u novogradnji koji je jednom bio u prometu → PPAP 2,5%
• Nasledstvo nekretnine → oslobođeno poreza za zakonske naslednike prvog naslednog reda
• Poklon nekretnine → porez na poklon (stopenasta skala, 1,5–2,5%), osim za iste naslednike

Postoji i slučaj mešovitog prometa: ako investitor prodaje kompletnu zgradu (a ne pojedinačne stanove), ili ako se radi o zameni nekretnina, obračun PDV-a može biti kompleksniji i zahtevati mišljenje poreskog savetnika.

Kada kupujete novogradnju putem stambenog kredita, banka će finansirati cenu uključujući PDV — jer je to stvarna cena nekretnine. Banka procenjuje vrednost nekretnine kroz svog procenitelja, i on odobrava iznos kredita na osnovu te procene.

Jedan čest problem je kada banka proceni vrednost nižu od ugovorene cene sa PDV-om. U tom slučaju, razliku morate pokriti sopstvenim sredstvima. Ovo se dešava posebno kod skupih novogradnji u prestiž lokacijama gde cena 'premašuje' tržišnu vrednost prema bankarskim modelima procene.

Zavisi. Ako je parking mesto upisano kao deo stana (sastavni deo stambene jedinice), podleže istoj stopi kao stan — 10%. Ako je parking mesto zasebna ekonomska celina (poseban list nepokretnosti), može biti oporezovano stopom od 20% kao poslovni prostor. Proverite u ugovoru kako je definisano.

Fizička lica koja kupuju nekretninu za lične potrebe (stanovanje) ne mogu odbiti PDV. Pravna lica koja kupuju poslovni prostor i koriste ga u poslovne svrhe mogu odbiti ulazni PDV, pod uslovom da su obveznici PDV-a i da ispune propisane uslove.

Investitor koji gradi i prodaje nekretnine gotovo uvek je obveznik PDV-a (prihodi su daleko iznad praga od 8 miliona RSD). Ako nailazite na investitora koji tvrdi da nije u sistemu PDV-a, to je ozbiljan signal za oprez — proverite tačnost te tvrdnje u APR-u ili kod poreskog savetnika.

Na izvođenje građevinsko-zanatskih radova (adaptacija, rekonstrukcija, dogradnja) kada ih vrši registrovani privrednik, PDV se obračunava na radove — ali ovo je PDV na uslugu, ne na nekretninu. Stopa zavisi od vrste radova i može biti 10% ili 20%.