Legalizacija pomoćnog objekta — garaže, šupe i ekonomski objekti

Zakon o planiranju i izgradnji definiše pomoćni objekat kao objekat koji je u funkciji glavnog objekta na parceli — stambene kuće ili poslovnog objekta. Pomoćni objekti nisu samostalni — oni dopunjuju i služe glavnom objektu i nalaze se na istoj parceli.

Tipični primeri pomoćnih objekata koji se legalizuju su: garaže (zidane ili metalne konstrukcije), šupe za alat i drva, kotlarnice i tankovi za gorivo, staje i ekonomski objekti za domaće životinje, natkrivene terase i nadstrešnice prizemne visine, bazeni i bunari i pomoćne ostave i letnje kuhinje.

Razlika između pomoćnog i glavnog objekta je važna jer se za pomoćne objekte primenjuje olakšaniji postupak i niže naknade u poređenju sa stambenim ili poslovnim objektima iste površine.

Obavezi legalizacije po Zakonu o ozakonjenju podležu svi pomoćni objekti koji su:

• Izgrađeni bez građevinske dozvole ili prijave radova
• Vidljivi na satelitskom snimku RGZ-a iz novembra 2015.
• Trajna konstrukcija — zidani, betonski, metalni ili drveni objekti koji su trajno postavljeni na temelje
• Na parceli na kojoj vlasnik ima pravo (vlasništvo, zakup, pravo korišćenja)

Čak i manji pomoćni objekti — šupe od 15 m², garaže od 20 m², mala nadstrešnica nad ulazom — podležu legalizaciji ako su trajne konstrukcije. Što je objekat manji i stariji, to je postupak lakši i troškovi su niži.

Zakon predviđa da određene kategorije objekata ne podležu obavezi legalizacije jer se ne smatraju građevinskim objektima u smislu zakona:

• Montažni i privremeni objekti koji mogu biti rastavljeni i premešteni bez oštećenja — plastične garaže bez temelja, montažne bašte
• Objekti površine ispod određenog minimuma koji su izričito izuzeti podzakonskim aktima
• Objekti koji su već srušeni pre novembra 2015.
• Privremene nadstrešnice i tende bez čvrstih zidova i temelja

Dokumentacija za legalizaciju pomoćnog objekta je manja od one za stambene objekte, posebno za starije i jednostavnije konstrukcije:

• Geodetski snimak pomoćnog objekta — izrađuje ovlašćena geodetska firma; prikazuje tlocrt, gabarite i položaj na parceli u odnosu na main objekat i granice parcele
• Elaborat za upis u katastar
• Dokaz o pravu na zemljištu — list nepokretnosti sa parcelom na kojoj se objekat nalazi
• Za objekte starije od 1972. (seoska područja) ili 1968. (urbane zone): izjava o starosti overena kod notara
• Za novije objekte (posle 1972/1968): izjava odgovornog projektanta o ispunjenosti uslova za ozakonjenje
• Republička administrativna taksa za podnošenje zahteva

Postupak legalizacije pomoćnog objekta vodi se kod opštinskog Odeljenja za urbanizam i građevinarstvo, baš kao i za stambene objekte.

1. Naručite geodetski snimak od ovlašćene geodetske firme
2. Prikupite dokaz o pravu na parceli (list nepokretnosti)
3. Za stare objekte — pribavite izjavu o starosti overenu kod notara
4. Podnesite zahtev za ozakonjenje kod opštinskog organa uz kompletnu dokumentaciju
5. Organ proverava uslove i obračunava naknadu
6. Po pozitivnom rešenju platite naknadu u roku od 30 dana
7. Podnošite zahtev RGZ-u za upis pomoćnog objekta u katastar

Troškovi legalizacije pomoćnog objekta su generalno niži od troškova za stambene kuće, jer su objekti manji i dokumentacija manja:

• Geodetski snimak — od 15.000 do 40.000 dinara zavisno od veličine i regije
• Notarska overa izjave o starosti (ako je potrebna) — od 3.000 do 10.000 dinara
• Republička taksa za zahtev — nekoliko hiljada dinara
• Naknada za ozakonjenje — za pomoćne objekte manja je nego za stambene; obračunava se po m² sa manjim koeficijentom
• Taksa za upis u katastar — po cenovniku RGZ-a

Nelegalizovani pomoćni objekat, kao i svaki drugi bespravni objekat, izloži vas sledećim rizicima:

• Nalog za rušenje od građevinske inspekcije — inspektor može u bilo kom trenutku doneti rešenje o uklanjanju
• Problem pri prodaji imovine — kupac koji traži kredit ne može ga dobiti za nepokretnost sa neuknjiženim pomoćnim objektom koji je fizički deo imovine
• Komšijski sporovi — nelegalizovani objekat blizu međe može biti povod za žalbu komšija inspekciji
• Komplikacije pri nasleđivanju — naslednici preuzimaju i problem nelegalizovanog objekta

Ispod su odgovori na najčešća pitanja o legalizaciji garaža, šupa i sličnih objekata.

Zavisi od konstrukcije. Ako je metalna garaža postavljena na betonske temelje i nije zamišljena kao rastavljiva — tretira se kao trajni objekat i podleže legalizaciji. Ako je montažna garaža samo položena na tlo bez temelja i može biti premještena — ne tretira se kao objekat koji podleže legalizaciji.

Da — natkrivena terasa ili nadstrešnica koja je trajno priključena na glavni objekat i vidljiva na snimku iz 2015. podleže legalizaciji. Posebno je bitno ako je terasa zauzela deo zajedničke površine u zgradi ili prešla gabarit koji je planskim dokumentom dozvoljen.

Da — za pomoćne objekte u ruralnim oblastima važi ista granična godina kao i za stambene objekte na selu: 1972. za olakšani postupak bez projekta izvedenog stanja. Ako je staja, šupa ili ekonomski objekat izgrađen pre 1972. na seoskom imanju, dokumentacioni zahtevi su minimalni.