Zakon o ozakonjenju — šta kaže i ko se mora legalizovati

Legalizacija bespravnih objekata u Srbiji regulisana je Zakonom o ozakonjenju objekata, objavljenim u Sl. glasniku RS br. 96/2015, sa naknadnim izmenama i dopunama. Zakon je stupio na snagu 27. novembra 2015. i od tada je osnova za sve postupke ozakonjenja bespravno izgrađenih objekata.

Pored ovog zakona, na legalizaciju se primenjuju i odredbe Zakona o planiranju i izgradnji (koji reguliše legalne gradnje i neke aspekte legalizacije), Zakona o republičkim administrativnim taksama i Uredbe o načinu obračuna i uplate naknade za ozakonjenje. Za objekte iz perioda pre 1968. postoje posebne odredbe koje olakšavaju postupak.

Zakon o ozakonjenju primenjuje se na objekte koji ispunjavaju SVE sledeće uslove:

• Objekat je izgrađen bez građevinske dozvole ili bez prijave radova — odnosno bez neophodnog odobrenja nadležnog organa
• Objekat je vidljiv na satelitskom snimku koji je RGZ izradio do 27. novembra 2015. godine
• Objekat se nalazi na teritoriji Srbije
• Gradnja objekta nije u suprotnosti s prostornim i urbanističkim planovima koji u potpunosti isključuju gradnju na toj lokaciji

Ključni datum je 27. novembar 2015. — dan stupanja zakona na snagu. Objekti koji su izgrađeni ili vidljivi na satelitskom snimku pre tog datuma mogu biti ozakonjeni. Objekti izgrađeni posle tog datuma ne mogu koristiti ovaj zakon.

Zakon izričito isključuje iz postupka ozakonjenja sledeće kategorije objekata:

• Objekti izgrađeni posle 27. novembra 2015. — na njih se zakon ne primenjuje
• Objekti u zaštićenim zonama gde propis izričito zabranjuje izgradnju: korita reka i obale, zaštitni pojasevi autoputa i pruge, zona vojnih objekata
• Objekti na kojima je pravosnažno rešenje o rušenju izvršeno pre stupanja zakona na snagu
• Objekti koji su srušeni pre stupanja zakona na snagu
• Privremeni objekti koji nemaju karakter trajne gradnje

Zakon pravi razliku između aktivnosti opštine i obaveza vlasnika. Opštinski organi imaju zakonsku obavezu da identifikuju sve bespravne objekte na osnovu satelitskih snimaka RGZ-a i pokrenu postupak ozakonjenja ex officio — bez potrebe da vlasnik sam inicira.

Vlasnik bespravnog objekta nije dužan da sam inicira postupak — ali je dužan da odgovori na poziv opštine i dostavi traženu dokumentaciju u postavljenom roku. Ko to ne učini, izlaže se riziku negativnog rešenja i gubitka mogućnosti ozakonjenja u tom krugu.

Vlasnik, međutim, ima pravo da i sam pokrene postupak — podnošenjem zahteva za ozakonjenje bez čekanja poziva opštine. Ova opcija je i preporučljiva jer daje veću kontrolu nad vremenskim rasporedom.

Zakon propisuje sledeći tok postupka ozakonjenja:

1. Identifikacija objekta — opština identifikuje bespravni objekat na satelitskom snimku i unosi ga u evidenciju
2. Pokretanje postupka — opština šalje poziv vlasniku da dostavi dokumentaciju za ozakonjenje
3. Dostava dokumentacije — vlasnik u roku od 30 dana dostavlja geodetski snimak, dokaz o pravu na zemljištu i ostalu propisanu dokumentaciju
4. Utvrđivanje ispunjenosti uslova — organ proverava tehničke i pravne uslove za ozakonjenje
5. Utvrđivanje naknade — organ obračunava naknadu za ozakonjenje prema propisanoj formuli
6. Donošenje rešenja — organ donosi rešenje o ozakonjenju ili negativno rešenje u roku od 30 dana
7. Žalba (ako postoji) — stranka može uložiti žalbu u roku od 8 dana od prijema rešenja
8. Pravosnažnost i upis — po pravosnažnosti rešenja, vlasnik u roku od 30 dana podnosi zahtev za upis u katastar

Zakon o ozakonjenju predviđa obavezu plaćanja naknade za ozakonjenje kao novčanog iznosa koji vlasnik plaća u korist budžeta jedinice lokalne samouprave ili Fonda za zaštitu životne sredine. Naknada se obračunava na osnovu:

• Površine objekta — veći objekat, veća naknada
• Zone u kojoj se objekat nalazi — urbane zone imaju višu naknadu od ruralnih
• Starosti objekta — stariji objekti imaju nižu naknadu
• Vrste objekta — stambeni objekti imaju drugačiju osnovu od poslovnih

Zakon predviđa mogućnost plaćanja naknade na rate — vlasnik koji ne može platiti odjednom može tražiti plaćanje u ratama od nadležnog organa. Neplaćanje naknade u roku od 30 dana od pravosnažnosti rešenja blokira upis u katastar.

Zakon o ozakonjenju predviđa kategorije vlasnika koji su oslobođeni plaćanja naknade za ozakonjenje. Oslobađanje se odobrava vlasnicima koji su korisnici novčane socijalne pomoći i koji legalizuju jedini stambeni objekat, kao i za određene kategorije objekata na osnovu starosti i tipa.

Ako organ utvrdi da objekat ne ispunjava uslove za ozakonjenje (izgrađen u zabranjenoj zoni, posle 2015, nema pravo na zemljištu), donosi negativno rešenje. Negativno rešenje ne znači odmah rušenje — ali ga otvara kao mogućnost.

Po pravosnažnosti negativnog rešenja, organ za urbanizam ili građevinska inspekcija može pokrenuti postupak za uklanjanje objekta. Vlasnik koji dobije nalog za rušenje može tražiti odlaganje ili naći drugi pravni osnov — ali nema zakonsku zaštitu koju pruža pozitivno rešenje o ozakonjenju.

Stranka može uložiti žalbu na negativno rešenje Ministarstvu nadležnom za poslove građevinarstva u roku od 8 dana. Ukoliko i ministarstvo potvrdi negativno rešenje, ostaje mogućnost pokretanja upravnog spora pred Upravnim sudom.

Od donošenja 2015. godine, Zakon o ozakonjenju pretrpeo je nekoliko izmena i dopuna, od kojih su neke precizovale uslove za ozakonjenje, a neke proširile kategorije oslobađanja od naknade ili rešile specifične slučajeve koji nisu bili dobro obuhvaćeni originalnim tekstom.

Za aktuelni prečišćeni tekst zakona uvek se oslonite na zvanični sajt Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture ili sajt Skupštine Srbije. Lokalne samouprave i notari su takođe dobar izvor aktuelnih informacija o primeni zakona u vašoj opštini.

Ispod su odgovori na najčešća pitanja o Zakonu o ozakonjenju objekata.

Da — Zakon o ozakonjenju važi na celoj teritoriji Srbije, uključujući gradove, opštine i ruralna područja. Primena se, međutim, razlikuje u brzini i temeljitosti između opština — veće opštine sa razvijenijim kadastrom napredovale su brže u identifikaciji bespravnih objekata.

Da — geodetski snimak koji se prilaže u postupku ozakonjenja mora biti izrađen od strane ovlašćene geodetske organizacije upisane u Registar RGZ-a. Snimak koji uradi neovlašćeno lice neće biti prihvaćen.

Da — zakon se primenjuje na sve vrste bespravno izgrađenih objekata koji su vidljivi na snimku iz 2015: stambene kuće, vikendice, garaže, šupe, staje i ostale pomoćne objekte. Za manji pomoćne objekte postupak je jednostavniji i naknada niža.